Le spese di condominio
Le spese di condominio, come stabilito negli artt. 1101 è 1104 cc, nella Comunione,
devono essere ripartite unicamente in proporzione alle quote.
Per il condominio il sistema dettato dall'articolo 1123 c.c. è
più articolato, in quanto, al primo comma viene stabilito un criterio
analogo a quello della comunione, mentre nel secondo comma si dà rilievo
al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote.
Nell'ambito condominiale la ripartizione delle spese avviene sulla disciplina
dettata dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., vengono quindi disciplinate
le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni,
nonché per la gestione dei servizi comuni. Ovviamente restano escluse le
spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di
proprietà esclusiva.
Soggetti obbligati
Chi partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale è obbligato
al pagamento. Nel caso in cui vi sia una successione a titolo particolare, chi
subentra nei diritti del condomino è obbligato, solidalmente con questi,
al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.
Si sottolinea il fatto che i rapporti tra conduttore e locatore restano un
fatto meramente interno, non essendo rilevanti nei confronti del condominio,
per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.
Formazione delle tabelle
È da sottolineare che qualora la formazione delle tabelle millesimali
venga adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la relativa
deliberazione assembleare, che per essere valida deve raggiungere la
maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio, non
impegna gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle
tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i
dissenzienti, di conseguenza possono fare valere non solo la nullità
assoluta della deliberazione denunziando l'eventuale mancanza sulla
deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio, ma
anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione. Vi
è da notare che il consenso in ordine alla formazione di tabelle
millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad sub
stantiam può bene manifestarsi per facta concludentia, come la concreta
applicazione delle stesse tabelle per più anni.
Modifica delle tabelle
Come gia detto, ai fini della ripartizione delle spese del condominio e della
formazione della volontà dell'organo assembleare vengono utilizzate le
tabelle millesimali, le quali hanno la funzione di predeterminare il valore
delle singole unità immobiliari rispetto all'intero edificio. In
virtù di quanto dispone l'articolo 68 att. c.c. "per gli effetti
indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio
deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione
di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori
dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero
edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di condominio". Tali valori possono essere riveduti o
modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate
condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di
nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata,
è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli
piani o porzioni di piano.
Momento in cui sorge l'obbligazione
L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata
dall'assemblea.
Nel caso di successione nel diritto, tale obbligo nasce nel momento in cui si
acquista la qualità di condomino. È sufficiente la redazione di
una scrittura privata, non o correndo né l'atto pubblico, né la
trascrizione.
Convenzioni in deroga
L'articolo 1123 può essere derogato da quanto stabilito dall'articolo
1138 e dal primo comma dell'articolo 1123 stesso. Tale deroga si riflette sia
sul criterio di proporzione tra quote e spese, e sia sul criterio di
ripartizione in rapporto all'uso. La deroga consiste in un atto sottoscritto da
tutti i condomini interessati, ed è contenuta in una delibera
assembleare approvata da tutti i condomini. Sottolineiamo che è
inefficace nei confronti del dissenzienti a la delibera assembleare che
introducendo deroghe ai criteri di ripartizione delle spese non sia stata
approvata all'unanimità. Vi è quindi una nullità radicale
deducibile senza limitazioni di tempo in quanto la delibera ha inciso sui
diritti individuali del singolo condomino.
Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (artt. 1123 c.c. 2 c.)
L'espressione "in misura diversa" non si riferisce alla
diversità delle quote di proprietà di ciascun condomino, ma alla
possibilità che in base alla struttura del condominio ed alla
destinazione di esso, l'uso e il godimento che ciascuno ne ha, siano diversi.
In tale caso, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è
quello di cui al secondo comma dell'articolo 1123. Ciò può
determinare non solo la possibilità di una diversa misura di
contribuzione, ma anche il totale esonero di uno o più condomini dal
contribuire a quelle spese causate da un particolare uso o servizio, quando
questi non ne usufruiscano.